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国泰君安发布研究报告表示，目前已有多个园区、物流、保租房业态的REITs试点，本次扩围将几乎包含房企能够提供底层资产的所有领域。REITs的常态化发行，以给非住宅业务提供融资渠道变得十分有必要。国泰君安继续看好产业先行的园区类公司，将成为2023年地产版块内的更优选择。
国泰君安的主要观点如下：
目前，已有多个园区、物流、保租房业态的REITs试点，本次扩围，将几乎包含房企能够提供底层资产的所有领域。目前，已有多个涉及房企所从事领域的REITs发行，由于住宅开发销售业务天然就不存在经营的商业模式，不能够REITs化，因此，本次扩围后，REITs范围几乎包含房企从事的所有领域。对于大部分房企来说，非开发业务，大多集中在商业地产当中，少量房企包含部分园区业务。
REITs的本质是股权融资，对于房企来说，好的项目能够帮助降杠杆，考验的是运营好项目的能力，需要税制优惠来改善土增税缴纳。相比于将运营资产进行抵押贷款，REITs可以实现股权融资，好处是可以大幅度降低负债率，尤其是对项目本身能够通过出售给REITs这个动作去实现收益的。因此，REITs化考验的是房企的资产运营能力，相比于高周转的开发业务来说，对能力的要求更高。对房企来说不好的一面，是在于出售后的增值收益将难以全额分享，因此，往往需要成熟资产来REITs化，然而，成熟资产面临着土增税问题，那么，后续的税制方面需要进一步优化。
常态化发行更有必要，践行产业带动房地产发展。我们反复提到，当前针对住宅开发的融资不仅渠道丰富、而且规模庞大，然而针对与住宅相配套的标的物，不仅渠道稀缺、且融资困难，例如商业、产业园区等。房企的高杠杆，几乎全部是用于住宅开发，因此，REITs的常态化发行，以给非住宅业务提供融资渠道变得十分有必要。
继续看好产业先行的园区类公司，将成为2023年地产版块内的更优选择。
风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。
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